הסכם ממון והפרדה רכושית כתנאי לפטור ממס שבח; מס רכישה לגבי בני זוג שאחד מהם החזיק בדירה לפני הנישואין
ההחלטה בעניין רייך
פורסמה החלטת ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מיטל ודור רייך.
המשיבה 1, מיטל רייך, רכשה בשנת 2009, ובהיותה רווקה, דירת מגורים במודיעין, תוך שמלוא כספי הרכישה מומנו על-ידי הוריה.
בחודש יוני 2010 נישאה המשיבה 1 למשיב 2, דור רייך.
בחודש מאי 2012, כשנתיים לאחַר נישואיהם, רכשו המשיבים במשותף מקבלן דירת מגורים "על הנייר" בתל-אביב.
בחודש יוני 2012 המשיבים דיווחו למבקש, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, על רכישת הדירה בתל-אביב כדירה משותפת והצהירו על שיעורי מס רכישה רגילים (ולא על שיעורי המס לדירה יחידה), תוך שהם מבקשים לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד מכירת הדירה במודיעין, אותה התחייבו למכוֹר בסמוך לקבלת החזקה בדירה בתל-אביב מהקבלן.
באותו חודש, קיבל המבקש את הצהרת המשיבים וחישב את מס הרכישה כרכישה של דירה "לא יחידה" תוך שהוא מקפיא את יתרת חוב המס עד לחודש ינואר 2016 (המועד הצפוי של מכירת הדירה במודיעין אותה התחייבו המשיבים למכור).
בחודש ינואר 2016, ובעקבות הודעת המשיבים על עיכוב בקבלת החזקה בדירה בתל-אביב ועל קבלתה בפועל רק בחודש אוקטובר 2015, תיקן המבקש את שומת הרכישה בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ודחה את המועד למכירת הדירה במודיעין עד לחודש אוקטובר 2016. בנוסף, הוציא המבקש למשיבים שומה לפיה אם וככל שהדירה במודיעין לא תימכר עד המועד האמור, ישולם מס רכישה על הדירה בתל-אביב לפי שיעור המס החָלים על דירה שאינה "דירה יחידה".
בחודש יולי 2016 חתמו המשיבים על הסכם ממון ביניהם, לפיו הדירה במודיעין (אשר נרכשה, כאמור, מכספים שקיבלה המשיבה 1 מהוריה), תהיה בבעלותה הבלעדית של המשיבה 1; והסכם ממון זה קיבל תוקף של פסק-הדין באותו חודש.
כחודש לאחר מכן, דהיינו בחודש אוגוסט 2016, הגישו המשיבים בקשה לתיקון שומת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק, באופן כזה שאם הדירה במודיעין לא תימכר עד חודש אוקטובר 2016, אזי שיעור המס המתייחס לדירה שאינה "דירה יחידה" יחול רק על המשיבה 1 ולא על המשיב 2 שבכל מקרה יהיה זכאי לשיעור המס החָל על "דירה יחידה". זאת, בהתאם להלכת פלם (ע"א 3185/03), שכּן הדירה במודיעין נרכשה על-ידי המשיבה 1 בלבד כשנה לפני נישואיה. בבקשתם, ציינו המשיבים כי לא היו מודעים להלכת פלם וקיבלו ייעוץ משפטי מוטעה; וכי מיידע עם קבלת ייעוץ משפטי מתאים, פנו למבקש לתיקון השומה.
המבקש סירב לתקן את השומה בנימוק שהמשיבים היו זכאים לבקש תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק עד עד לחודש יוני 2016, שכן בחודש יוני 2012 קיבל המבקש את הצהרתם. בהתאם, טען המבקש, כי עם חלוֹף המועד האמור הפכה השומה לסופית ולא ניתן לתקנה, אף לא מכוח הוראות סעיף 107 לחוק.
המשיבים לא השלימו עם תשובתו של המבקש והגישו ערר על החלטתו.
בתגובתו, הגיש המבקש בקשה לדחיית הערר על הסף מחמת התיישנות. מכאן ההחלטה.
ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת חבר הוועדה רו"ח י' בילצקי) ומפי יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה, דחתה את הבקשה (קישור להחלטה).
חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן קבע, כי יש למְנות את 4 השנים על-פי סעיף 85 לחוק ממועד הודעת השומה המקורית מחודש יוני 2012 ולא ממועד הודעת השומה המתוקנת מחודש ינואר 2016. זאת, מהטעם שהודעת השומה המתוקנת אומנם נושאת את הכותרת "תיקון שומה לפי סעיף 85" אולם שומת מס הרכישה ושיעורי מס הרכישה לא השתנו אלא רק המועד בו נדחה מועד מכירת הדירה במודיעין בעקבות האיחור בקבלת החזקה בדירה בתל-אביב.
עם זאת, רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, תוך שהוא מנתח את הפסיקה הרלבנטית, כי סעיף 107 לחוק מאפשר להאריך גם את המועד שלפי סעיף 85 (מניין 4 השנים), וזאת ככל וקיימת "סיבה מספקת" לכך; וכי טעות בתום-לב, כפי שאירעה בנסיבות המקרה, מהווה "סיבה מספקת" כאמור.
יו"ר הוועדה, השופט מ' אלטוביה, הצטרף לתוצאה אליה הגיע רו"ח פרידמן, אך מטעם שונה: לשיטתו, תיקון השומה מחודש ינואר 2016 הוא המועד ממנו יד למְנות 4 שנים, שכּן במועד זה התקיימה הדרישה הקבועה בסעיף 85(א) לחוק ("מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה") כטענת המשיבים וכמתחייב מפרשת כספי בעליון (ע"א 7759/07).
נוכח מסקנתו זו, לא נדרש השופט אלטוביה ליחס שבין הוראות סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין לבין הוראות סעיף 85 לחוק.
כאמור, רו"ח בילצקי הצטרף לרו"ח פרידמן, והבקשה נדחתה.
פסק-הדין בעניין טויסטר
פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בטבריה בנצרת בעניין אליעזר טויסטר.
עניינו של פסק-הדין בהחלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, לחיֵיב במס שבח מחצית מדירת מגורים בעיר צפת שמכר העורר. זאת, מהטעם שבארבע השנים שקָדמו למכירה אשתו של העורר מכרה דירה אחרת בפטוֹר ממס שבח (ענייננו בתקופה שלפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בגדרו בוטל הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזַכה אחת לארבע שנים).
לטענת העורר, לאור פסיקת בית-המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12) ולאור הסכם הממון שנכרת בינו לבין אשתו וההפרדה הרכושית ביניהם, הוא זכאי לפטוֹר ממס שבח במכירת הדירה.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ורו"ח נ' זועבי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, ניתחה השופטת הוד את שאלת תחולתה של הלכת שלמי על המקרה כמו גם את השְאֵלה האם שינוי הלכה נופל בגֶדר העילות המפורטות בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
לאחַר שקבעה כי הלכת שלמי אכן חלה בעניינו של העורר, הִמשיכה השופטת הוד ובחנה האם התקיימו התנאים נשוא הלכת שלמי ובכלל זאת האם קיים הסכם ממון בכתב הקובע הפרדה רכושית והאם התקיימה הפרדה כאמור בפועל.
לגופו של עניין, קבעה השופטת הוד, כי למרות שהעורר ואשתו ערכו הסכמי ממון במסגרתם התייחסו לחֵלק מרכושם הם לא ערכו הסכם ממון בסמוך לאחַר רכישת מחצית הדירה בצפת, אלא רק לאחַר זמן רב, דבר המלמד על כך שמדובר בתכנון מס. עוד קבעה השופטת הוד, כי העורר לא הוכיח שהתקיימה הפרדה רכושית בפועל בינו לבין אשתו, שכּן עדותו לימדה על ערבוב נכסים ועל התנהלות כלכלית אשר אינה עולה בקנה אחד עם הפרדה רכושית.